Från K2 till K3 – utan konsult, på en eftermiddag.
Bostadsrättsföreningar får inte längre tillämpa K2. K3-paketet tar er förening genom komponentindelning, avskrivningsplan och ingångsbalansräkning, och lämnar ett underlag som revisorn kan granska.
Vad som händer 2026
Bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar får inte längre tillämpa K2 utan ska i stället tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Bokföringsnämnden, ”Ändringar i K2 och K3 från 2026” (sammanfattat)
I praktiken betyder det tre saker för styrelsen: byggnaden ska delas upp i komponenter som skrivs av var för sig, anläggningsregistret ska uppdateras med komponenterna, och en ingångsbalansräkning ska upprättas per övergångstidpunkten. För föreningar med kalenderår är det 1 januari 2026, och det första K3-bokslutet lämnas våren 2027.
Föreningar med ekonomisk förvaltare får ofta hjälp med detta i förvaltningsavtalet. Föreningar som sköter ekonomin själva, eller som vill förstå och äga underlaget innan revisorn ser det, är de vi byggt paketet för.
Det här ingår
Komponentindelning
Byggnaden uppdelad på betydande komponenter (stomme, fasad, tak, fönster, stammar, el, hissar, med mera) utifrån byggår, genomförda ombyggnader och anskaffningsvärde. Med föreslagna nyttjandeperioder per komponent och motivering.
Avskrivningsplan
Avskrivning per komponent och år, med kvarvarande nyttjandeperiod. Levereras som Excel så att förvaltare eller revisor kan justera antaganden.
Ingångsbalansräkning
Balansräkning per övergångstidpunkten enligt K3, med de omräkningar som komponentindelningen medför, och en bryggning mot det senaste K2-bokslutet.
Anläggningsregister
Ett register med komponenterna, redo att föras in i ert bokföringsprogram eller lämnas till förvaltaren.
Upplysningstexter
Förslag till noter för årsredovisningen om övergången, redovisningsprinciperna och om föreningen har en aktuell underhållsplan eller inte.
Kort styrelseguide
Vad ni beslutar, vad ni lämnar till revisorn och vilka frågor som brukar komma på stämman.
Paketet ersätter inte revisorns granskning eller förvaltarens bokslutsarbete. Det ger ett genomarbetat, spårbart underlag som är gjort för att kunna granskas. Underhållsplan ingår inte i grundpaketet: K3 kräver ingen underhållsplan, bara en upplysning om föreningen har en. En 50-årig underhållsplan planeras som tillval.
Så går det till
- Ni fyller i ett formulär med byggår, större ombyggnader (år och belopp), anskaffningsvärde och bokfört värde enligt senaste bokslut, samt om föreningen har lån, tomträtt eller flera byggnader.
- Vi tar fram underlaget och skickar det inom fem arbetsdagar från att formuläret är komplett. Vid förbeställning senast 31 oktober 2026.
- Ni granskar, justerar antaganden i Excel om ni vill, och lämnar underlaget till revisor eller förvaltare.
Förbeställ K3-paketet
Leverans senast 31 oktober 2026. Full återbetalning inom 30 dagar om ni inte är nöjda, inga frågor. Betalning via Polar (kort, Klarna med flera). Kvitto med moms skickas automatiskt.
Beställningar öppnar inom kort. Lämna er e-post så får ni första plats i kön och besked samma dag som beställningen öppnar.
Ingen bindning. Vi använder adressen enbart för besked om K3-paketet. Integritet.
Vanliga frågor
Måste vår förening verkligen byta till K3?
Ja, om föreningen är en bostadsrättsförening eller bostadsförening. Enligt Bokföringsnämndens beslut får K2 inte längre tillämpas för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Läs BFN:s egen sammanfattning på bfn.se under ”Ändringar i K2 och K3 från 2026”.
Vad är komponentindelning?
Att byggnaden delas upp i betydande delar med väsentligt olika livslängd, till exempel stomme, tak, fasad, fönster, stammar och hiss, och att varje del skrivs av separat över sin nyttjandeperiod. Det är kärnan i skillnaden mellan K2 och K3 för en förening.
Behöver vi en underhållsplan?
K3 ställer inget krav på att föreningen ska ha en underhållsplan. Däremot ska årsredovisningen upplysa om föreningen har en aktuell underhållsplan eller inte. Grundpaketet innehåller upplysningstexten. Själva underhållsplanen planeras som tillval.
Vad behöver vi ha framme?
Byggår, större ombyggnader och renoveringar med år och ungefärligt belopp, anskaffningsvärde och bokfört värde för byggnaden enligt senaste bokslut, samt senaste årsredovisningen. Har ni inte allt hjälper vi till med rimliga antaganden som markeras tydligt i underlaget.
Vi har ekonomisk förvaltare. Behöver vi paketet?
Fråga förvaltaren först. Många större förvaltare gör övergången inom avtalet. Paketet passar föreningar som sköter ekonomin själva, som vill ha ett eget underlag att jämföra med förvaltarens, eller som fått en offert på övergången som känns hög.
Får vi tillbaka pengarna om det inte passar?
Ja. Full återbetalning inom 30 dagar från leverans, utan frågor. Skriv till support@k3brf.se.
Vem står bakom k3brf.se?
Emil Sjöblom, systemutvecklare och tidigare medgrundare av ett hälsobolag, med bakgrund från KTH. Underlagen tas fram med en modell som bygger på BFN:s vägledning för K3 och på branschens vanliga komponenttabeller, och granskas manuellt innan leverans. Frågor: support@k3brf.se.