K3 för bostadsrättsföreningar 2026: de tio vanligaste frågorna

Besvarade med Bokföringsnämndens och FAR:s egna texter, inte med tyckande. Varje svar länkar till källan.

Publicerad 5 september 2026 · Läsning 10 minuter · Gäller räkenskapsår som inleds efter 31 december 2025

1. Måste vår förening verkligen byta till K3, även om vi är små?

Ja. Bokföringsnämnden beslutade den 16 juni 2025 att ändra tillämpningsområdet för K2 så att bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar inte längre får använda det, oavsett storlek. Den lilla föreningen med tolv lägenheter omfattas lika mycket som den stora.

Till följd av ändringar i tillämpningsområdet för K2 ska bostadsrättsföreningar tillämpa K3 från och med räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025.Bokföringsnämnden, ”Ändringar i K3”, 16 juni 2025

Två undantag som ofta blandas ihop: ett bostadsaktiebolag omfattas inte, det följer samma regler som andra aktiebolag. Och andra ekonomiska föreningar än bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar berörs inte av just den här ändringen.

Källa: BFN, Frågor och svar om ändringarna i K2 och K3 från 2026.

2. När gäller det för oss?

För räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Har föreningen kalenderår är det första K3-året 2026, och den första årsredovisningen enligt K3 är den för 2026, som stämman behandlar våren 2027. Har föreningen brutet räkenskapsår gäller det första räkenskapsår som börjar under 2026, till exempel 1 juli 2026 – 30 juni 2027.

Datumet är ett mätdatum, inte en deadline för arbetet. Bokföringsnämnden är tydlig med att ingångsbalansräkningen får arbetas fram under året:

Att ingångsbalansräkningen upprättas per den 1 januari 2026 betyder inte att den ska vara färdig per det datumet. Föreningen kan arbeta med ingångsbalansräkningen även under 2026.Bokföringsnämnden, ”Vad ska en bostadsrättsförening tänka på vid bytet till K3”, 19 december 2025

Praktiskt råd som återkommer hos PwC, Grant Thornton och förvaltarna: gör underlaget under hösten. Under bokslutssäsongen våren 2027 är förvaltare och revisorer som mest upptagna.

3. Vad är egentligen skillnaden mellan K2 och K3 för en förening?

Tre saker märks.

• Komponentavskrivning. Under K2 skrevs byggnaden av som en post. Under K3 delas den upp i betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning, som stomme, stammar, tak, fasad, fönster och el, och varje komponent skrivs av över sin egen nyttjandeperiod (K3 punkt 17.4). Det är den ändring som påverkar resultatet.
• Ett nytt kapitel 38 i K3 med särskilda regler för bostadsrättsföreningar. Dit har reglerna om de särskilda nyckeltalen flyttats (de gäller sedan 2023), och där finns bland annat kravet på upplysning om underhållsplan, regeln om vad som händer vid förlust, och regeln om att lägenheternas inre hänförs till stommen.
• Kassaflödesanalys och fylligare noter. Kassaflödesanalys ingår i årsredovisningen, och noterna om redovisningsprinciper och anläggningstillgångar blir mer omfattande.

Vad som inte ändras: kassan, lånen, avgifterna och föreningens faktiska ekonomi. K3 ändrar hur slitaget på huset syns i siffrorna, inte slitaget.

4. Måste vi räkna om jämförelseåret 2025?

Nästan säkert inte, och att låta bli är ett vanligt och enklare val för mindre föreningar. Huvudregeln i K3 (punkt 35.7) är att tidpunkten för övergången är första dagen i jämförelseåret, för kalenderår alltså den 1 januari 2025, och att 2025 räknas om enligt K3. Men ett mindre företag får med stöd av årsredovisningslagen välja att inte räkna om jämförelsetalen, och då blir övergångstidpunkten i stället den 1 januari 2026.

Mindre föreningar kan välja att inte räkna om jämförelsetalen. Väljer en förening med kalenderår som räkenskapsår att inte räkna om jämförelsetalen, är tidpunkten för övergång i stället den 1 januari 2026.Bokföringsnämnden, Frågor och svar om ändringarna i K2 och K3 från 2026

Gränsen för större företag går vid två av tre: fler än 50 anställda, mer än 40 miljoner kronor i balansomslutning, mer än 80 miljoner kronor i nettoomsättning, två år i rad (ÅRL 1 kap. 3 §). En förening som fick använda K2 var per definition ett mindre företag, så valet finns i praktiken för alla som nu byter.

En nyans som Balans tagit upp: väljer föreningen huvudregeln och räknar om 2025, kan utgifter som kostnadsfördes 2025 men som utgör nya komponenter enligt K3 tas upp som tillgång i omräkningen. Väljer föreningen den enklare vägen görs ingen sådan omräkning. Gjorde föreningen ett stort stambyte 2025 är det värt att prata med revisorn om vilken väg som passar.

Källa: Tidningen Balans, ”BRF går över till K3”, del 1, februari 2026.

5. Kommer vi att visa underskott?

För ett äldre hus: ofta ja. Bostadsrätterna säger det rakt ut i sin medlemsinformation:

Föreningens avskrivningar kommer med stor sannolikhet att öka och ge ett större underskott i resultatet.Bostadsrätterna, Frågor och svar om övergången från K2 till K3

Orsaken är att komponenter med kort livslängd, som tak, ventilation och hiss, skrivs av snabbare än byggnaden som helhet gjorde under K2. I vårt räkneexempel för ett hus från 1968 går den årliga avskrivningen från 300 000 kr till 530 000 kr; resultatet blir 230 000 kr lägre, kassan oförändrad. Hela räkneexemplet finns på startsidan, och vad underskottet betyder och hur ni förklarar det på stämman har en egen artikel: Underskott efter K3 · K3 utan underhållsplan · Fråga förvaltaren.

6. Måste vi höja avgifterna?

Övergången till K3 förändrar inte föreningens kassa. Högre avskrivningar kan däremot ge ny information om fastighetens ekonomiska förslitning. Styrelsen bedömer avgiftsnivån utifrån resultat, sparande per kvadratmeter enligt K3, kassaflöde, amorteringar, finansiering och framtida underhåll. K3-paketet avgör inte om avgiften ska höjas. Sparande per kvadratmeter enligt K3 punkt 38.8 beräknas som årets resultat plus avskrivningar, utrangeringar och kostnadsfört planerat underhåll, delat med ytan; amorteringar dras inte av i det måttet. Det överskott som blir kvar av avgifterna efter drift, räntor och amorteringar är ett annat mått, likviditetsöverskottet, som hör hemma i budgeten. Bankerna betonar kassaflöde och underhållsplan; andra bedömare ser återkommande underskott som en varningssignal i sig. Styrelsen behöver båda perspektiven.

Det betyder inte att frågan är ofarlig. En förening som hållit avgifterna låga och saknar underhållsplan kan upptäcka ett sparbehov den inte kände till. Men beslutet om avgiften ska utgå från budgeten och underhållsplanen, inte från avskrivningsraden.

7. Måste vi ha en underhållsplan?

Nej, inte enligt K3. Det här är det missförstånd som sprids mest, inte sällan av leverantörer som säljer underhållsplaner.

Nej, det finns inget krav i K3 att en bostadsrättsförening ska upprätta en underhållsplan. Däremot ska föreningen lämna en upplysning i förvaltningsberättelsen om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan, se punkt 38.2 d.Bokföringsnämnden, Frågor och svar om ändringarna i K2 och K3 från 2026

Två saker att hålla isär. En underhållsplan är ett bra underlag för att bedöma komponenternas skick och kvarvarande livslängd, och den som saknar plan måste få den kunskapen på annat sätt, till exempel genom renoveringshistorik och en teknisk genomgång. Och för nya ekonomiska planer sedan 1 januari 2024 kräver bostadsrättslagen en teknisk underhållsplan för 50 år, men det är en regel i bostadsrättslagen vid upplåtelse, inte ett K3-krav för befintliga föreningar.

8. Hur delar man in byggnaden i komponenter, och vilka livslängder?

Regeln är kort: betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning ska skrivas av var för sig (K3 17.4). Inte varje del av huset, bara de betydande. Branschen har en gemensam referens: FAR:s vägledning från juni 2025, framtagen tillsammans med HSB, Riksbyggen, SBC, Nabo, Bredablickgruppen, Simpleko, Fastighetsägarna och tre revisionsbyråer specialiserade på bostadsrättsföreningar. Den innehåller två tabeller: andelar av anskaffningsvärdet och nyttjandeperioder per komponent och material.

Fyra regler ur vägledningen som avgör hur det landar:

• Byggnaden värderas inte om. Det redovisade värdet per övergången fördelas på komponenterna; historiska anskaffningsvärden och avskrivningar rörs inte (K3 35.18).
• Mark, markanläggningar och inventarier skiljs av först.
• Stommens kvarvarande tid får aldrig vara kortare än någon annan komponents.
• En fungerande komponent som passerat sin teoretiska livslängd får en positiv kvarvarande tid utifrån skick och planerat byte, inte noll. FAR:s egna exempel gör precis så för ett 82 år gammalt hus.

Och en regel ur kapitel 38: delar av byggnaden som medlemmarna själva underhåller, alltså lägenheternas inre, hänförs till stommen om de inte redovisas som egna komponenter (punkt 38.13).

Källa: FAR, Komponentindelning i bostadsrättsförening – en vägledning vid övergång från K2 till K3 (PDF), 25 juni 2025. Hur vår modell tillämpar den: Så räknar vi.

9. Vad händer med underhållsfonden och stadgarna?

Fonden för yttre underhåll finns kvar och redovisas som bundet eget kapital; avsättningar och ianspråktaganden sker inom eget kapital (K3 38.14–38.15). Hur mycket som ska avsättas styrs inte av K3 utan av bostadsrättslagen och föreningens stadgar. Bokföringsnämnden är tydlig med att fondfrågan ligger utanför dess normgivning. Praktiskt: läs stadgarnas paragraf om fondavsättning, och kontrollera att styrelsens och stämmans beslut om avsättning följer den. Många stadgar kopplar avsättningen till underhållsplanen eller till en procent av taxeringsvärdet, och det påverkas inte av bytet.

10. Klarar vår revisor K3, och vad händer om vi gör fel?

Det är styrelsen som äger bedömningarna, inte revisorn. Revisorn granskar att komponentindelningen och nyttjandeperioderna är rimliga och dokumenterade. En föreningsvald lekmannarevisor är fortfarande tillåten för de flesta föreningar, men K3-kunskap behövs, och Balans har öppet diskuterat om lekmannarevisorn räcker. Prata med revisorn nu, inte i bokslutet.

De fel som experter varnar för är få och kända:

• Fel övergångstidpunkt, eller en blandning av 1 januari 2025 och 1 januari 2026.
• Omräkning av historiska anskaffningsvärden och avskrivningar, som 35.18 inte tillåter.
• Mark som skrivs av, eller som inte skilts av före fördelningen.
• Generiska livslängder rakt av, utan hänsyn till material, skick och planerade byten.
• Noll års kvarvarande tid för en komponent som fungerar.
• Ett anläggningsregister som inte uppdaterats, så att revisorn inte kan stämma av komponentnoten.
• En standardformulering om förlusten i förvaltningsberättelsen som inte förklarar hur framtida åtaganden finansieras (K3 38.12).

Källor: FAR:s vägledning; Tidningen Balans, del 2, mars 2026.

Och till sist: vad kostar det, och kan vi göra det själva?

Ni kan göra det själva. FAR:s vägledning är gratis, innehåller tabellerna ovan och tre genomräknade exempel, och Bostadsrätternas medlemmar har tillgång till en Excel-mall byggd på den. Det som tar tid är att samla underlaget (anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar, renoveringshistorik med år och belopp), göra bedömningarna av kvarvarande tid, bygga registret och skriva texterna.

Har föreningen en ekonomisk förvaltare gör förvaltaren ofta övergången inom avtalet, Be om ett skriftligt besked om vad som ingår och vad som debiteras. Webbverktyg som utgår från en uppladdad underhållsplan kostar från omkring 4 000 kr, en underhållsplan med besiktning 10 000–60 000 kr beroende på hus och leverantör.

Källor

• Bokföringsnämnden, Ändringar i K3 Årsredovisning och koncernredovisning (beslut 16 juni 2025, BFNAR 2025:2 och 2025:3).
• Bokföringsnämnden, Frågor och svar om ändringarna i K2 och K3 från 2026.
• Bokföringsnämnden, Vad ska en bostadsrättsförening tänka på vid bytet till K3, 19 december 2025.
• Bokföringsnämnden, BFNAR 2012:1 (K3), konsoliderad version 2025-12-15, kapitel 17, 35 och 38.
• FAR m.fl., Komponentindelning i bostadsrättsförening, 25 juni 2025.
• Bostadsrätterna, Frågor och svar om övergången från K2 till K3, reviderad februari 2026.
• Tidningen Balans, BRF går över till K3, del 1 och del 2, 2026.
• Årsredovisningslagen (1995:1554) 1 kap. 3 § och 3 kap. 5 §.