Från K2 till K3 med FAR:s tvåstegsmetod. Ett underlag styrelsen äger.
Bostadsrättsföreningar får inte längre tillämpa K2. Ni får komponentindelning, avskrivningsplan, ingångsbalansräkning, anläggningsregister och förklaringen till stämman, framtagna med samma vägledning som förvaltarna och revisorerna använder. 1 190 kr, klart inom fem arbetsdagar.
- Komponenter och nyttjandeperioder enligt FAR:s vägledning (2025)
- Varje leverans granskas av en person innan den skickas
- Excel med formler + PDF, redo för revisorn
- Full återbetalning inom 30 dagar
Vad som händer 2026, och när det måste vara klart
Bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar får inte längre tillämpa K2 utan ska i stället tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Bokföringsnämnden, ”Ändringar i K2 och K3 från 2026” (sammanfattat)
Tre saker ska göras: byggnaden delas upp i komponenter som skrivs av var för sig, anläggningsregistret uppdateras med komponenterna, och en ingångsbalansräkning upprättas per övergångstidpunkten. För en förening med kalenderår är tidpunkten 1 januari 2026 om ni inte räknar om jämförelseåret, vilket är ett vanligt och enklare val för mindre föreningar.
Det är ett datum att mäta från, inte en deadline. För en förening med kalenderår säger Bokföringsnämnden uttryckligen att arbetet med ingångsbalansräkningen kan göras under 2026, och sista tillfället är bokslutet våren 2027. Har föreningen brutet räkenskapsår är sista tillfället bokslutet för det första räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Under bokslutssäsongen är förvaltare och revisorer som mest upptagna. Föreningar som gör underlaget i höst slipper köa.
Det de flesta oroar sig för: ”Vi kommer att visa underskott”
Det stämmer ofta. Det betyder inte det man tror.
Under K3 skrivs komponenter med kort livslängd, som tak, ventilation och hiss, av snabbare än byggnaden som helhet gjorde under K2. För ett äldre hus stiger den årliga avskrivningen vanligtvis, ibland till det dubbla eller mer, och resultatet sjunker. Kassan påverkas inte med en krona. Samma avgifter, samma lån, samma pengar på kontot.
Övergången till K3 förändrar inte föreningens kassa. Högre avskrivningar kan däremot ge ny information om fastighetens ekonomiska förslitning. Styrelsen bedömer avgiftsnivån utifrån resultat, sparande per kvadratmeter enligt K3, kassaflöde, amorteringar, finansiering och framtida underhåll. K3-paketet avgör inte om avgiften ska höjas.
Två mått som ofta blandas ihop: sparande per kvadratmeter enligt K3 punkt 38.8 är årets resultat plus avskrivningar, utrangeringar och kostnadsfört planerat underhåll, delat med föreningens yta. Det ska stå i årsredovisningen. Likviditetsöverskottet efter amorteringar, det som blir kvar av avgifterna när drift, räntor och amorteringar är betalda, är ett annat mått som styrelsen använder i budgeten. Båda behövs; inget av dem ändras av att avskrivningarna ökar.
Därför ingår förklaringen till stämman i paketet: en sida som visar varför resultatet ändras utan att ekonomin gör det, och som svarar på frågan som kommer från golvet.
Det här ingår
Komponentindelning
Byggnadens redovisade värde fördelat på komponenter enligt FAR:s tabell, justerat för de åtgärder ni gjort. Nyttjandeperiod per komponent med motivering, markerad som uppgift, FAR-exempel eller antagande.
Avskrivningsplan
Avskrivning per komponent och år under kvarvarande nyttjandeperiod. Excel med formler, så att förvaltare eller revisor kan ändra ett antagande och se effekten.
Ingångsbalansräkning
Per övergångstidpunkten, med bryggning från senaste K2-bokslut, uppskjuten skatt och fond för yttre underhåll inom eget kapital.
Anläggningsregister
Varje komponent med de uppgifter Bokföringsnämnden kräver: anskaffningsvärde och datum, restvärde, metod, nyttjandeperiod, ackumulerad avskrivning.
Upplysningstexter
Första gången K3 tillämpas, avskrivningsprinciper, om föreningen har en aktuell underhållsplan, och en konkret text om hur framtida åtaganden finansieras om resultatet är negativt (K3 punkt 38.12), skriven för er förening.
Förklaringen till stämman
Varför resultatet ändras utan att kassan gör det, och vad avgiften ska täcka. Skriven för medlemmarna. Plus en kort styrelseguide: vad ni beslutar och vad ni lämnar vidare.
Paketet ersätter inte revisorns granskning eller förvaltarens bokslutsarbete, och det ingår ingen besiktning, värdering eller underhållsplan. Det ger ett spårbart underlag där varje siffra kan följas till sin källa, gjort för att kunna granskas. Hur det räknas: Så räknar vi.
Så ser det ut: Brf Exempel, byggd 1968
38 lägenheter, tre våningar utan hiss, putsfasad, tegeltak, stambyte 2012. Byggnadens redovisade värde 18,0 mkr (anskaffningsvärde 30,0 mkr, mark separat). Kalenderår, ingen omräkning av jämförelseåret.
| Komponent | Andel 2 | Värde 1 jan 2026 | Kvarvarande nyttjandeperiod | Avskrivning per år |
|---|---|---|---|---|
| Stomme och grund (betong) | 78,5 % | 12,08 mkr | 62 år (120 − 58) | 195 tkr |
| Stamledning värme | 4,2 % | 0,64 mkr | 22 år | 29 tkr |
| Stamledning vatten och avlopp (stambyte 2012, 3,0 mkr enligt faktura) | uppgift | 2,61 mkr | 36 år | 72 tkr |
| Fasad (puts) | 4,6 % | 0,70 mkr | teoretisk tid passerad · bedömt skick 12 år | 58 tkr |
| Fönster (trä, original) | 2,0 % | 0,31 mkr | passerad · bedömt 8 år | 39 tkr |
| Yttertak (tegel) | 3,8 % | 0,58 mkr | passerad · bedömt 10 år | 58 tkr |
| El | 3,0 % | 0,47 mkr | passerad · bedömt 10 år | 47 tkr |
| Balkonger (betong) | 1,8 % | 0,28 mkr | passerad · bedömt 12 år | 23 tkr |
| Ventilation (självdrag) | 2,1 % | 0,33 mkr | 42 år | 8 tkr |
| Avskrivning enligt K3 | 100 % | 18,00 mkr | 530 tkr | |
| Avskrivning enligt K2 (1 % av anskaffningsvärdet) | 300 tkr | |||
| Skillnad i resultatet, per år | −230 tkr | |||
| Skillnad i kassan | 0 kr | |||
Exempel med FAR:s tvåstegsmetod: varje komponents andel av ett nytt hus (tabell 1) och dess kvarvarande tid ger ett teoretiskt restvärde, och komponentens andel av summan (Andel 2) fördelar byggnadens värde. Stambytet ligger som egen komponent med sitt verkliga belopp och startår; komponenter som passerat sin teoretiska livslängd har fått en bedömd kvarvarande tid utifrån skick, inte noll, precis som i FAR:s egna exempel. Vid varje rad i leveransen står det om siffran är en uppgift från föreningen, ett FAR-exempel eller en bedömning.
Hela leveransen för Brf Exempel, sida för sida: se exemplet. Ladda ner: PDF · Excel med formler. Förklaringen till stämman, komponentindelning, avskrivningsplan, ingångsbalansräkning, anläggningsregister, upplysningstexter, styrelseguide och beslutsspår.
Vad kostar alternativen?
Priser som leverantörerna själva publicerar, kontrollerade 5 september 2026. Offerter varierar. Alla alternativ är seriösa; vilket som passar beror på om ni vill ha en besiktning, ett abonnemang eller ett engångsunderlag ni äger.
| Alternativ | Vad ni får | Pris |
|---|---|---|
| Ekonomisk förvaltare (HSB, SBC, Riksbyggen, Nabo m.fl.) | Övergången görs åt er, inom avtalet eller som tillägg. Fråga vad som ingår och be att få se komponentindelningen. | Offert |
| Konsult med platsbesök (t.ex. Komponentvärderarna) | Besiktning, komponentindelning och underhållsplan i ett. Det grundligaste alternativet. | 36 500–79 900 kr exkl. moms |
| K3-tillägg till underhållsplan (t.ex. Sustend via Bostadsrätterna) | Avskrivningstabell som bilaga till en underhållsplan från samma leverantör. | 8 500–10 000 kr exkl. moms |
| Webbverktyg för komponentindelning (t.ex. brfk3.se) | Ni laddar upp er underhållsplan i Excel, verktyget föreslår komponenter och räknar. Årsabonnemang. | 3 995 kr per år exkl. moms |
| Göra det själva med FAR:s vägledning och Bostadsrätternas mall | Gratis, och fullt möjligt. Ni gör bedömningarna, fyller i Excel-mallen och skriver texterna själva. | 0 kr + er tid |
| K3-paketet | Komponentindelning, avskrivningsplan, ingångsbalansräkning, anläggningsregister, upplysningstexter och förklaringen till stämman, med FAR:s tvåstegsmetod, kontrollerat manuellt före leverans. | 1 190 kr inkl. moms, engångsköp |
Varför så billigt? Paketet gör en sak, räknar och dokumenterar, utifrån de uppgifter ni lämnar. Det besiktigar inte huset, värderar inget och skriver ingen underhållsplan. Behöver ni det säger vi det i leveransen i stället för att låtsas att det ingår.
Fem missförstånd som sprids just nu
- ✕”K3 kräver att vi har en underhållsplan.” Nej. K3 ställer inget sådant krav. Årsredovisningen ska bara upplysa om föreningen har en aktuell plan eller inte. Många leverantörer skriver ändå att planen ”blir ett krav”.
- ✕”Byggnaden ska värderas om.” Nej. Det redovisade värdet per övergången fördelas på komponenter. Historiska anskaffningsvärden och avskrivningar rörs inte.
- ✕”Underskott betyder att pengarna är slut.” Nej. Avskrivningar är inte utgifter. Kassan är oförändrad. Frågan är om avgifterna täcker sparbehovet, och den frågan fanns redan under K2.
- ✕”Varje del av huset ska bli en egen komponent.” Nej. Betydande komponenter med väsentligt olika förbrukning. Lägenheternas inre, som medlemmarna underhåller, hänförs till stommen.
- ✕”Ett tak från 1968 är värt noll.” Nej. En komponent som passerat sin teoretiska livslängd men fungerar får en positiv kvarvarande tid utifrån skick. Det är den bedömningen som avgör hur avskrivningarna landar.
Så går det till
- Tretton frågor, fem minuter. Ni får era datum, ett förslag på komponentindelning för ett hus som ert och en checklista, gratis. Börja här.
- Beställ och lämna uppgifter. Senaste årsredovisningen, byggnadens anskaffningsvärde och bokförda värde, större åtgärder med år och belopp. Har ni inte allt gör vi tydligt markerade antaganden.
- Leverans inom fem arbetsdagar från kompletta uppgifter. Ni granskar, justerar i Excel om ni vill, och lämnar underlaget till revisor eller förvaltare. Rättelser inom 30 dagar är kostnadsfria.
K3-paketet för er förening
Leverans inom fem arbetsdagar från kompletta uppgifter. Full återbetalning inom 30 dagar om ni inte är nöjda. Betalning via Polar (kort, Klarna med flera), kvitto med moms skickas automatiskt.
Börja med frågorna Era svar följer med beställningen.
Eller beställ direkt – 1 190 kr
Vill föreningen hellre betala mot faktura? Mejla support@k3brf.se med föreningens namn och organisationsnummer, så skickar vi en faktura med 30 dagars betalningstid.
Läs mer
K3 för bostadsrättsföreningar 2026: de tio vanligaste frågorna
Måste vi byta? När? Räkna om 2025? Underhållsplan? Komponenter? Revisorn? Besvarade med Bokföringsnämndens och FAR:s egna texter.
K3 utan underhållsplan: vad som krävs och hur ni bedömer komponenterna ändå · Fråga förvaltaren om K3: tre frågor och en färdig mejltext · Underskott efter K3: vad det betyder, och vad ni säger på stämman
Varför resultatet sjunker utan att kassan gör det, vad avgifterna ska täcka, vad förvaltningsberättelsen måste säga, och en färdig förklaring till medlemmarna.
Vanliga frågor
Måste vår förening verkligen byta till K3, även om vi är små?
Ja. Bokföringsnämndens beslut gäller alla bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar oavsett storlek, för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Bostadsaktiebolag omfattas inte.
Måste vi räkna om jämförelseåret 2025?
Nej, inte om ni är ett mindre företag, vilket i praktiken alla bostadsrättsföreningar är. Då blir övergångstidpunkten 1 januari 2026 (eller första dagen i ert räkenskapsår 2026) och 2025 visas som det var. Det är den enklare vägen och ett vanligt val bland mindre föreningar. Paketet räknar på det sättet om ni inte ber om annat.
Kommer vi att visa underskott nu?
För ett äldre hus, ofta ja. Avskrivningarna stiger när tak, ventilation, hiss och liknande skrivs av över sina egna, kortare tider. Resultatet sjunker, kassan är oförändrad. Förklaringen till stämman ingår i paketet.
Måste vi höja avgifterna på grund av K3?
Inte på grund av K3. Avgiften bedöms i budgeten utifrån resultat, sparande per kvadratmeter enligt K3, kassaflöde, amorteringar och kommande underhåll. K3 ändrar inte kassan, men kan ge ny information om husets förslitning. Gör de det inte, var det sant redan i K2, och K3 gör det bara synligt.
Måste vi ha en underhållsplan?
K3 kräver ingen. Årsredovisningen ska upplysa om föreningen har en aktuell plan eller inte. En plan är däremot bra underlag för att bedöma komponenternas skick, och en 50-årig plan planeras som tillval till paketet.
Vad behöver vi ha framme?
Senaste årsredovisningen, byggnadens anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar och bokförda värde, en lista över större åtgärder med år och ungefärligt belopp, och gärna befintligt anläggningsregister om förvaltaren har ett. Saknas något gör vi rimliga antaganden och markerar dem tydligt.
Vi har ekonomisk förvaltare. Behöver vi paketet?
Fråga förvaltaren först och be om ett skriftligt besked om vad som ingår och vad som debiteras. Många gör övergången inom avtalet. Paketet passar er om ni vill ha ett eget underlag att jämföra med förvaltarens förslag, eller om övergången kostar extra. Tre frågor att ställa, med färdig mejltext: Fråga förvaltaren om K3.
Klarar vår revisor K3, och vad händer om något är fel?
De flesta föreningsrevisorer gör det, och det är styrelsen som äger bedömningarna, inte revisorn. Underlaget är byggt så att revisorn kan följa varje siffra till sin källa och ändra ett antagande. Hittar revisorn något som behöver ändras rättar vi kostnadsfritt inom 30 dagar.
Varför kostar det bara 1 190 kr?
För att paketet gör en sak: räknar fram och dokumenterar underlaget med FAR:s tvåstegsmetod utifrån era uppgifter, och en person granskar det innan det skickas. Ingen besiktning, ingen värdering, ingen underhållsplan, ingen revision. Andra verktyg tar från 3 995 kr, förvaltare och konsulter lämnar offert.
Vem står bakom k3brf.se?
k3brf.se drivs av Emil Sjöblom, som också tar fram och kontrollerar varje leverans (kontaktuppgifter under Villkor). k3brf.se är en fristående tjänst, inte en revisionsbyrå eller förvaltare. Modellen bygger på Bokföringsnämndens vägledning för K3 och FAR:s vägledning för bostadsrättsföreningar, och varje leverans kontrolleras manuellt mot FAR:s exempel innan den skickas. Beräkningsmodellen har ännu inte granskats av en extern auktoriserad redovisningskonsult eller revisor; det står öppet på sidan Så räknar vi, och uppdateras när granskningen är gjord. Hur den räknar, och vad den inte gör, står öppet på Så räknar vi. Frågor besvaras på support@k3brf.se, normalt inom en arbetsdag.
Får vi tillbaka pengarna om det inte passar?
Ja. Full återbetalning inom 30 dagar från leverans, utan frågor. Skriv till support@k3brf.se.