Exempel · uppdaterat 5 september 2026
Så ser en komplett K3-övergång ut för en bostadsrättsförening
Brf Exempel är en fiktiv förening byggd 1968: 38 lägenheter, putsfasad, tegeltak, stambyte 2012. Här är hela underlaget för dess övergång från K2 till K3, tio sidor och sju Excel-blad, gjort med FAR:s tvåstegsmetod. Ladda ner och jämför med ert eget hus.
Gratis, ingen e-post krävs. Alla siffror är påhittade men realistiska; metoden är den riktiga.
Sida för sida
Ordningen är vald för styrelsen, inte för revisorn: förklaringen till stämman kommer först, källorna sist. Klicka på en sida för att öppna PDF:n.
Komponentindelningen i siffror
Byggnadens redovisade värde per 1 januari 2026 är 18,0 mkr (anskaffningsvärde 30,0 mkr, ackumulerade avskrivningar 12,0 mkr, mark 4,0 mkr separat). Värdet fördelas på komponenter, det räknas inte om (K3 punkt 35.18). Stambytet har eget belopp och startår från fakturan. Resten fördelas med FAR:s tvåstegsmetod: andel av ett nytt hus (tabell 1) × kvarvarande/total nyttjandeperiod ger ett teoretiskt restvärde, och komponentens andel av summan (Andel 2) fördelar anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar. Sidan 3 i PDF:n visar båda stegen.
| Komponent | Andel 2 | Värde 2026 | Kvar (år) | Avskr./år | Källa |
|---|---|---|---|---|---|
| Stomme och grund (betong) | 78 5 % | 12 075 171 | 62 | 194 761 | FAR tabell 1–2 |
| Stamledning värme | 4 2 % | 642 711 | 22 | 29 214 | FAR tabell 1–2 |
| Stamledning vatten och avlopp (stambyte 2012) | uppgift | 2 610 000 | 36 | 72 500 | Uppgift |
| Fasad (puts) | 4 6 % | 701 139 | 12 | 58 428 | Bedömning |
| Fönster (trä original) | 2 0 % | 311 617 | 8 | 38 952 | Bedömning |
| Yttertak (tegel) | 3 8 % | 584 282 | 10 | 58 428 | Bedömning |
| El | 3 0 % | 467 426 | 10 | 46 743 | Bedömning |
| Balkonger (betong) | 1 8 % | 280 456 | 12 | 23 371 | Bedömning |
| Ventilation (självdrag) | 2 1 % | 327 198 | 42 | 7 790 | FAR tabell 1–2 |
| Byggnad | 100 % | 18 000 000 | 530 188 |
Belopp i kronor. Fasad, fönster, tak, el och balkonger har passerat sin teoretiska livslängd enligt FAR:s tabell 2 men fungerar. De får en bedömd kvarvarande tid utifrån skick och underhållsplanens planerade byten, inte noll. Motiveringen för varje rad står på sidan 3.
Tre saker exemplet visar
- Stambytet blir en egen komponent med sitt riktiga belopp. 3,0 mkr från 2012, avskrivet med 1 % per år under K2, alltså 2,61 mkr kvar. Att det redan ligger i böckerna som byggnad spelar ingen roll; det klassas om vid övergången.
- Metoden dämpar effekten av gamla komponenter. Fasad, fönster, tak, el och balkonger har passerat sin teoretiska livslängd. Med FAR:s Andel 2 får de en liten del av värdet, eftersom deras teoretiska restvärde är litet, och står tillsammans för 226 tkr av de 530 tkr. Att fördela värdet direkt med tabell 1 hade gett över 690 tkr; det är skillnaden mellan att följa FAR:s exempel och att inte göra det.
- Kassan är oförändrad. Resultatet sjunker med 230 tkr per år. Pengarna på kontot, lånen och avgifterna är desamma som dagen innan. Om avgifterna behöver ändras bedöms i budgeten utifrån resultat, sparande per kvadratmeter enligt K3, kassaflöde, amorteringar och kommande underhåll; K3 i sig avgör det inte. Så förklarar ni det på stämman.
Excel-filen: sju blad med formler
Inga klistrade värden. Ändra en bedömning på bladet Komponenter, så räknas planen, ingångsbalansräkningen och registret om. Blå text är uppgifter och parametrar, svart är formler, gul bakgrund är bedömningar styrelsen fastställer.
K2 mot K3, kontrollceller som ska visa OK (totalerna stämmer, stommen har längst tid).
Indelningen med andel, anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, värde, startår, livslängd, bedömd kvarvarande tid och årlig avskrivning. Motivering per rad.
2026–2035 per komponent, utgående värde varje år.
Per 1 januari 2026 med byggnaden komponentindelad, mark, omsättningstillgångar, eget kapital och skulder. Balanskontroll.
Rad per komponent, färdigt att föra in i förvaltarens system.
Texterna för årsredovisningen med hakparenteser där föreningens egna belopp ska in.
Uppgift, FAR-exempel eller bedömning för varje siffra, med hänvisning till K3 och FAR:s vägledning.
För revisorn: så följer ni varje siffra
Underlaget är byggt för att granskas, inte bara läsas. Varje tal i leveransen kan följas bakåt till en av tre källor, och framåt till bokföringen.
- Källa per rad. Varje komponent och varje belopp är märkt Uppgift (föreningens handlingar, med dokumentet angivet), FAR tabell 1–2 (vägledningens riktvärde, med tabell och rad) eller Bedömning (styrelsens bedömning, med skriven motivering). Bladet Källor och beslutsspår listar dem alla med paragraf i K3.
- Formler, inte klistrade värden. I Excel-filen är blå celler indata, svarta formler och gula bedömningar. Ändra en gul cell och hela kedjan räknas om: Andel 2, anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, avskrivningsplan, ingångsbalansräkning och register.
- Kontrollceller. Bladet Sammanfattning visar OK eller FEL för: komponenternas anskaffningsvärde = byggnadens, redovisat värde = byggnadens, Andel 2 = 100 %, stommens kvarvarande tid ≥ övriga komponenters, och att ingångsbalansräkningen balanserar.
- FAR:s två steg synliga. Sidan 3 i PDF:n visar steg 1 (Andel 1, teoretiskt restvärde, Andel 2) och steg 2 (värden vid övergången) i samma uppställning som FAR:s exempel, så att beräkningen kan stämmas av mot vägledningen rad för rad. Modellen återskapar FAR:s exempel 1 och 2 inom avrundning; se Så räknar vi.
- Vad som inte är beräknat. Ingångsbalansräkningen är ett förslag utifrån lämnade uppgifter; en kontrollista tar upp övriga poster som kapitel 35 kan påverka. Nyttjandeperioder räknas i hela år.
Vad skiljer exemplet från er förening?
Metoden är densamma. Det som ändras är byggår, material, vilka åtgärder som gjorts och när, om det finns hiss, och era belopp. Ett hus från 1990 med plåttak och nya fönster får en helt annan tabell än Brf Exempel, oftast med lägre avskrivning. Ett hus från 1950 utan stambyte får en högre.
Snabbaste sättet att se er bild: kalkylatorn ger avskrivningen i procent av bokfört värde på en minut. Tretton frågor ger datum, komponentförslag och checklista för just er förening, gratis.
K3-paketet för ert hus: 1 190 kr
Samma nio sidor och sju blad som i exemplet, men med era komponenter, era belopp och era bedömningar, kontrollerat manuellt före leverans. Leverans inom fem arbetsdagar från att ni lämnat uppgifterna. Full återbetalning inom 30 dagar.
Börja med tretton frågor om er förening eller beställ direkt
Vill föreningen hellre betala mot faktura? Mejla support@k3brf.se med föreningens namn och organisationsnummer.
Paketet ersätter inte revisorns granskning eller förvaltarens bokslutsarbete och innehåller ingen besiktning, värdering eller underhållsplan. Hur det räknar: Så räknar vi. Källor: Bokföringsnämnden, BFNAR 2012:1 (K3) kapitel 17, 35 och 38; FAR m.fl., Komponentindelning i bostadsrättsförening, 2025.