Guide · 5 september 2026
K3 utan underhållsplan: vad som krävs, vad som inte krävs, och hur ni bedömer komponenterna ändå
Många leverantörer skriver att K3 kräver en underhållsplan. Det gör K3 inte. Här är vad regelverket faktiskt säger, ordagrant och med källa, och hur en förening utan plan gör bedömningen av komponenternas kvarvarande nyttjandeperiod på ett sätt som revisorn kan följa.
Vad K3 kräver
Årsredovisningen ska upplysa om föreningen har en aktuell underhållsplan eller inte. Det är allt. Punkten lyder:
”38.2 I en bostadsrättsförening avses med sådana förhållanden som är viktiga för bedömningen av utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat enligt 6 kap. 1 § andra stycket 1 årsredovisningslagen (1995:1554) […] d) om föreningen har eller inte har en aktuell underhållsplan.”Bokföringsnämnden, BFNAR 2012:1 (K3), kapitel 38, punkt 38.2 d, konsoliderad version 2025-12-15.
Bokföringsnämnden säger samma sak i sin vägledning till föreningarna:
”Det finns inga krav på att en förening som bildats före 2024 ska ha en underhållsplan.”Bokföringsnämnden, ”Vad ska en bostadsrättsförening tänka på vid bytet till K3?”, 19 december 2025.
Två förtydliganden. Föreningar bildade från 2024 omfattas av bostadsrättslagens nya krav på en teknisk underhållsplan; det är en regel i bostadsrättslagen, inte i K3, och den gäller inte äldre föreningar. Och att K3 inte kräver en plan betyder inte att en plan är onödig: den är det bästa underlaget för bedömningen nedan, och den behövs för att skriva en konkret text om hur framtida underhåll finansieras (K3 punkt 38.12) om föreningen visar underskott.
Vad som ändå måste bedömas
Byggnaden ska delas upp i betydande komponenter, och varje komponents kvarvarande nyttjandeperiod ska bedömas. BFN lägger ansvaret hos föreningen:
”Bedömningen av vilka komponenter som byggnaden består av och komponenternas nyttjandeperiod behöver föreningen själv göra utifrån byggnadens specifika förutsättningar.”Bokföringsnämnden, samma vägledning, 19 december 2025.
FAR:s vägledning visar hur det går till i praktiken, också när uppgifter saknas. I FAR:s exempel 2, ett hus på 44 år, saknas uppgift om när ventilation och styrsystem senast byttes; bedömningen görs då utifrån när de planeras bytas. Fönstren har passerat sin teoretiska livslängd men ska bytas nästa år, och får därför ett års kvarvarande tid, inte noll. Fasaden byttes när den var 40 år och har därmed börjat om på en ny period. Principen är enkel: kvarvarande tid bedöms utifrån vad ni vet om komponentens skick och planerade byte, inte utifrån en tabell ensam.
Så bedömer ni utan underhållsplan
En underhållsplan svarar på två frågor per komponent: när byttes den senast, och när planeras nästa byte. Utan plan hämtar ni svaren från andra källor. De finns nästan alltid.
| Fråga | Var svaret finns | Vad ni gör med det |
|---|---|---|
| När byggdes huset? | Årsredovisningen, fastighetsregistret, Lantmäteriet. | Startår för alla komponenter som inte bytts. |
| Vilka större åtgärder har gjorts, och när? | Tidigare årsredovisningar under ”väsentliga händelser” och i noterna, styrelseprotokoll, förvaltarens anläggningsregister, fakturor, lånehandlingar knutna till en åtgärd. | Nytt startår för den komponenten; känt belopp blir eget anskaffningsvärde. |
| Vilket skick är komponenten i? | Styrelsens egen kunskap, senaste besiktning (OVK för ventilation, hissbesiktning, energideklaration), fastighetsskötarens bedömning. | För komponenter som passerat sin teoretiska livslängd: en bedömd kvarvarande tid med skriven motivering. |
| När planeras nästa byte? | Styrelsens beslut och budget, offerter som tagits in, medlemmarnas kända behov (till exempel fönster som inte tätar). | Kvarvarande tid = planerat år minus övergångsåret. |
Skriv ner motiveringen per komponent i en mening: ”Tegeltak från 1968, omlagt 2009 enligt årsredovisningen 2009, FAR:s riktvärde 40 år, kvarvarande 23 år.” Eller: ”Träfönster original 1968, teoretisk livslängd passerad, fungerar, byte planerat 2032 enligt styrelsebeslut, kvarvarande 6 år.” Det är den meningen revisorn vill se.
Upplysningen i årsredovisningen
Förvaltningsberättelsen ska ange om föreningen har en aktuell underhållsplan eller inte. Förslag till formulering utan plan:
Vad ”aktuell” betyder anger varken K3 eller BFN i år. En plan som uppdaterats de senaste åren och som styrelsen faktiskt använder i budgeten är rimligen aktuell; en plan från 2009 som ingen öppnat är det inte. På k3brf.se använder vi tre år som gräns i vår bedömning, och det är vårt antagande, inte en regel.
När en underhållsplan är värd pengarna
- Om huset har många komponenter som passerat sin teoretiska livslängd och styrelsen inte kan bedöma skicket själv. En besiktning ger då grunden för bedömningarna, och samma besiktning blir en plan.
- Om föreningen visar underskott efter K3 och behöver skriva en konkret text om hur framtida underhåll finansieras (K3 38.12). Utan plan blir den texten svår att göra konkret.
- Om föreningen ska låna till en större åtgärd. Banker frågar efter underhållsplan och sparande, oavsett K3.
Priserna varierar från några tusen kronor för en enklare plan till 30 000–80 000 kr för besiktning med komponentindelning från en konsult. Det är en separat fråga från K3-övergången, och den kan tas senare.
Hur ser det ut för ert hus?
Tretton frågor ger er ett komponentförslag med startår och kvarvarande tid, utan underhållsplan, gratis. K3-paketet gör bedömningarna till ett underlag med skriven motivering per komponent, ingångsbalansräkning och anläggningsregister, för 1 190 kr; har ni ingen plan markeras antagandena tydligt, och ni fyller på när ni vet mer.
Källor: Bokföringsnämnden, BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3), konsoliderad version 2025-12-15, punkterna 17.17, 38.2 och 38.12; Bokföringsnämnden, ”Vad ska en bostadsrättsförening tänka på vid bytet till K3?” (19 december 2025); FAR m.fl., Komponentindelning i bostadsrättsförening (25 juni 2025), exempel 2. Hur vi räknar: Så räknar vi.