Guide · 5 september 2026
Fråga förvaltaren om K3: tre frågor och en färdig mejltext
De flesta föreningar med ekonomisk förvaltare får övergången till K3 gjord av förvaltaren. Det är oftast det enklaste. Men ingen av de stora förvaltarna publicerar ett pris, och vad som ingår skiljer sig åt. Här är de tre frågor som ger styrelsen svaret, vad svaren betyder, och ett mejl att skicka.
Varför fråga alls?
Bokföringsnämnden har beslutat att bostadsrättsföreningar ska tillämpa K3 från räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Byggnaden ska delas upp i komponenter, och det är föreningen själv som ska bedöma komponenterna och deras nyttjandeperioder utifrån husets förutsättningar, enligt BFN:s egen vägledning. Förvaltaren kan göra arbetet, men styrelsen fastställer bedömningarna och skriver under årsredovisningen. Därför behöver styrelsen veta tre saker: vad det kostar, vad ni får se, och hur det räknas.
| Förvaltare | Vad de publicerar om K3-övergången (september 2026) |
|---|---|
| Enkel Redovisning (ERF) | Skriver på sin webbplats att K3-redovisningen ingår i det ordinarie priset utan extra kostnad. |
| Riksbyggen | Listar övergången från K2 till K3 bland tilläggstjänsterna till den ekonomiska förvaltningen, utan publicerat pris. |
| SBC, HSB, Nabo, Bredablick, Fastum, Simpleko | ”Vi hjälper er med övergången.” Pris mot offert eller inom avtalet, utan publicerad siffra. |
Uppgifter från förvaltarnas egna webbsidor 5 september 2026. Det säger inget om kvaliteten på arbetet, bara att styrelsen måste fråga för att få veta.
De tre frågorna
Ingår övergången till K3 i vårt avtal, och vad kostar den annars?
Ett bra svar är skriftligt och konkret: ”ingår”, eller ett fast belopp, eller ett timpris med uppskattat antal timmar. Be också om vad som ingår i priset: komponentindelning, ingångsbalansräkning, anläggningsregister, noter, eller bara bokföringen av det underlag ni själva tar fram.
Vad svaret betyder: ”ingår” är vanligt och bra, men fråga då fråga 2. En offert på 10 000–25 000 kr är inte orimlig om den innehåller bedömningar per komponent och en genomgång med styrelsen; den är dyr om den bara innebär att en schablonmodell körs.
Får vi se komponentindelningen före bokslutet, med andel, nyttjandeperiod och motivering per komponent, och vem fastställer bedömningarna?
Ett bra svar: ja, ni får en tabell per komponent med anskaffningsvärde, ackumulerad avskrivning, kvarvarande nyttjandeperiod och grunden för bedömningen, och styrelsen fastställer den i ett protokollfört beslut innan den bokförs.
Vad svaret betyder: bedömningarna av kvarvarande nyttjandeperiod styr avskrivningarna i många år framåt, och det är styrelsen som ansvarar för dem inför revisorn och medlemmarna. Om svaret är ”det sköter vi” utan att ni får se tabellen, be igen. Det är ett rimligt krav, och en bra förvaltare har inget emot det.
Vilken metod används, hur hanteras våra genomförda åtgärder, och får vi anläggningsregistret i Excel?
Ett bra svar: FAR:s vägledning från 2025 (tabell 1 och 2, fördelning via Andel 1 och Andel 2), era egna åtgärder (stambyte, tak, fönster) med egna startår eller egna belopp där de är kända, och ett anläggningsregister ni kan öppna och läsa.
Vad svaret betyder: FAR:s vägledning togs fram tillsammans med HSB, Riksbyggen, SBC, Nabo och flera revisionsbyråer, så de stora förvaltarna följer den. Det ni vill veta är att era åtgärder syns i indelningen och att ni själva kan läsa registret, så att nästa styrelse också kan.
Mejlet, att kopiera
När svaren kommit
- Ingår, och ni får se tabellen: bra. Läs igenom komponenterna mot vad ni vet om huset, särskilt åtgärder och komponenter som passerat sin teoretiska livslängd, och fastställ i protokoll.
- Kostar extra: jämför med alternativen på startsidan. Ett eget underlag att lägga bredvid förvaltarens förslag brukar göra samtalet konkret, och förvaltaren bokför sedan det styrelsen fastställt.
- Ni får inte se tabellen: be igen, skriftligt. Det är styrelsen som ansvarar för bedömningarna, och revisorn kommer att fråga efter grunden för dem.
Vill ni ha ett eget underlag att jämföra med?
Tretton frågor ger er datum, komponentförslag och en uppskattning gratis. Exemplet visar hur en komplett leverans ser ut. K3-paketet för ert hus kostar 1 190 kr och blir ett underlag styrelsen äger och kan lämna till förvaltaren och revisorn.
Källor: Bokföringsnämnden, ”Vad ska en bostadsrättsförening tänka på vid bytet till K3?” (19 december 2025): ”Bedömningen av vilka komponenter som byggnaden består av och komponenternas nyttjandeperiod behöver föreningen själv göra utifrån byggnadens specifika förutsättningar.” FAR m.fl., Komponentindelning i bostadsrättsförening (2025). Förvaltarnas egna webbsidor 5 september 2026: Enkel Redovisning, Riksbyggen, SBC.