Underskott efter K3: vad det betyder, och vad ni säger på stämman

Resultatet sjunker. Kassan gör det inte. Här är varför, vad avgifterna faktiskt ska täcka, vad förvaltningsberättelsen måste innehålla, och en färdig förklaring att lägga i kallelsen.

Publicerad 5 september 2026 · Läsning 8 minuter

Varför resultatet sjunker

Under K2 skrevs byggnaden av som en enda post, ofta med en till två procent av anskaffningsvärdet per år. Under K3 delas byggnaden upp i komponenter, och varje komponent skrivs av över sin egen kvarvarande nyttjandeperiod. En betongstomme håller 120 år. Ett tak håller 30 till 60 år beroende på material. Ventilation med från- och tilluft håller 20. När taket, ventilationen, elen och fönstren skrivs av över sina egna, kortare tider blir summan av avskrivningarna högre än en procent av huset, ofta betydligt högre för hus byggda före 1990 som inte förnyat de delarna.

Det är hela mekanismen. Ingen värdering, inget nytt lån, ingen ny kostnad. Samma hus, samma pengar, ett annat sätt att fördela slitaget över åren.

Ett räkneexempel

Brf Exempel är en fiktiv förening: hus från 1968, 38 lägenheter, putsfasad, tegeltak, stambyte 2012. Byggnadens redovisade värde 18,0 miljoner kronor. Så här faller avskrivningen ut med FAR:s komponenter och riktvärden, där komponenter som passerat sin teoretiska livslängd fått en bedömd kvarvarande tid utifrån skick:

Komponent	Kvarvarande tid	Avskrivning per år
Stomme och grund (betong)	62 år	160 000 kr
Stamledning värme	22 år	45 000 kr
Stamledning vatten och avlopp (bytta 2012)	36 år	73 000 kr
Fasad, fönster, tak, el, balkonger	8–12 år, bedömt	405 000 kr
Ventilation (självdrag)	42 år	8 000 kr
Avskrivning enligt K3		530 000 kr
Avskrivning enligt K2 (1 % av 30,0 mkr)		300 000 kr
Skillnad i resultatet, per år		−230 000 kr
Skillnad i kassan		0 kr

Hela exemplet, med ingångsbalansräkning, anläggningsregister och upplysningstexter, finns att ladda ner som PDF och Excel på startsidan.

En förening som gick jämnt ut under K2 visar alltså ett underskott på nästan 400 000 kr under K3 utan att något hänt. Det är den siffran medlemmarna kommer att se i årsredovisningen våren 2027.

Vad som inte händer

Kassan är oförändrad. En avskrivning är en bokföringspost. Inga pengar lämnar kontot.
Lånen är oförändrade. Bankens bedömning bygger på kassaflöde och sparande, inte på avskrivningsraden.
Avgifterna behöver inte höjas på grund av K3. Se nästa avsnitt.
Byggnaden är inte mindre värd. Det redovisade värdet per övergången fördelas på komponenter; det räknas inte om (K3 35.18).

Bostadsrätterna, som organiserar tusentals föreningar, sammanfattar det så här i sin medlemsinformation: föreningen lever på sin likviditet, och avgifterna kan anpassas successivt utifrån underhållsplanen.

Vad avgifterna faktiskt ska täcka

Här är den fråga som avgör om underskottet är en redovisningseffekt eller en varningssignal. Avgifterna ska täcka fyra saker:

Driften: värme, vatten, el, försäkring, förvaltning, skötsel.
Räntorna på föreningens lån.
Amorteringarna.
Sparandet till det underhåll som kommer: enligt underhållsplanen, eller i brist på plan enligt en rimlig uppskattning av vad huset behöver de närmaste 20–30 åren.

Bankerna har under hösten 2025 betonat kassaflöde, sparande och underhållsplan: det är inte avskrivningarna som ska täckas. Andra bedömare, bland dem revisorer i debatten i Balans våren 2026, ser återkommande underskott och för lågt sparande i förhållande till husets förslitning som en varningssignal i sig. Båda har en poäng. Övergången till K3 förändrar inte föreningens kassa. Högre avskrivningar kan däremot ge ny information om fastighetens ekonomiska förslitning. Styrelsen bedömer avgiftsnivån utifrån resultat, sparande per kvadratmeter enligt K3, kassaflöde, amorteringar, finansiering och framtida underhåll. K3-paketet avgör inte om avgiften ska höjas.

Två mått, håll isär dem. Sparande per kvadratmeter enligt K3 punkt 38.8 är det lagstadgade nyckeltalet: årets resultat + avskrivningar + utrangeringar + kostnadsfört planerat underhåll (± väsentliga onormala poster), delat med den yta föreningen tar ut avgift eller hyra för. Amorteringar dras inte av. Likviditetsöverskott efter amorteringar är det som blir kvar av avgifterna när drift, räntor och amorteringar är betalda; det är styrelsens budgetmått och ska jämföras med underhållsplanens genomsnittliga årliga behov. Ligger det under behovet skjuts kostnaden på framtida medlemmar. Ingen av de två ändras av att avskrivningarna ökar.

Vad förvaltningsberättelsen måste säga

Det nya kapitel 38 i K3 har en regel som många missar. Visar föreningen förlust ska förvaltningsberättelsen ange hur föreningen avser att finansiera sina framtida åtaganden (punkt 38.12). Årsredovisningslagen har haft ett liknande krav sedan 2023. Tidningen Balans har granskat hur förvaltarna löser det och konstaterat att många använder standardtexter som skyller på avskrivningarna utan att förklara finansieringen. Det är inte vad regeln kräver.

En text som håller innehåller tre saker:

Att underskottet beror på ökade avskrivningar till följd av övergången till K3, och att avskrivningar inte medför utbetalningar.
Att kassaflödet från den löpande verksamheten är positivt, med belopp, och hur mycket föreningen amorterar.
Hur kommande underhåll finansieras, konkret: vilka åtgärder underhållsplanen anger och när, vad sparandet per kvadratmeter enligt 38.8 är, hur mycket kassa som finns, om ny upplåning, insatshöjning eller upplåtelse av hyresrätter planeras. Fonden för yttre underhåll är bundet eget kapital (38.14) och kan nämnas, men den är ingen finansieringskälla.

Ett förslag till formulering, med hakparenteser för föreningens egna siffror:

Årets resultat uppgår till [−0,2] mkr. Underskottet förklaras av att avskrivningarna ökat från [0,3] mkr till [0,5] mkr till följd av övergången till K3 och komponentavskrivning; avskrivningar är kostnader som inte medför några utbetalningar. Föreningens kassaflöde från den löpande verksamheten är positivt, [+0,6] mkr, och föreningen amorterar [0,3] mkr per år. Sparande per kvadratmeter enligt K3 punkt 38.8 uppgår till [X] kr. Kommande underhåll enligt underhållsplanen ([fönsterbyte 2034, takomläggning 2036]) finansieras genom befintlig kassa, genom det årliga överskottet från årsavgifterna efter drift, räntor och amorteringar, samt vid behov genom ny upplåning inom föreningens befintliga låneutrymme. Fond för yttre underhåll om [1,2] mkr utgör bundet eget kapital och används genom omföring inom eget kapital; den är inte en finansieringskälla. Styrelsen bedömer att årsavgifterna täcker drift, räntor, amorteringar och det planerade underhållet.

Vad ni säger på stämman

Medlemmarna läser resultatraden, inte kapitel 38. Lägg en sida i kallelsen eller i årsredovisningens inledning, och läs den högt innan frågorna kommer. Ett förslag, skrivet för medlemmar:

Varför visar föreningen ett sämre resultat i år? Från och med 2026 måste alla bostadsrättsföreningar redovisa enligt regelverket K3. Den största skillnaden mot tidigare är att byggnaden inte längre skrivs av som en enda post, utan delas upp i sina delar: stomme, stammar, tak, fasad, fönster, el. Varje del skrivs av över sin egen livslängd. Ett tak håller kortare än en betongstomme, så taket skrivs av snabbare. För vårt hus betyder det att den årliga avskrivningen ökar från [300 000] kr till [530 000] kr. Resultatet blir [230 000] kr lägre än det hade blivit med de gamla reglerna, utan att något i föreningens ekonomi har förändrats.

Har vi mindre pengar nu? Nej. En avskrivning är en bokföringspost, inte en utbetalning. Kassan, lånen och avgifterna är exakt desamma som förut.

Måste avgifterna höjas? Inte automatiskt. K3 ändrar inte kassan, men de högre avskrivningarna visar tydligare hur snabbt huset förbrukas. Styrelsen har gått igenom det i budgeten utifrån resultat, sparande per kvadratmeter enligt K3, kassaflöde, amorteringar och underhållsplan: [avgifterna räcker / styrelsen föreslår en höjning med X procent för att sparandet ska motsvara underhållsplanen]. Beslutet grundar sig på den bedömningen, inte på avskrivningarna i sig.

Vem har bestämt livslängderna? Styrelsen, utifrån den vägledning som FAR tagit fram tillsammans med de stora förvaltarna och revisionsbyråerna, och utifrån husets skick och underhållsplan. Revisorn har granskat underlaget.

Tre frågor som brukar komma från golvet, och korta svar:

”Så det är bara på pappret?” Ja, i den meningen att inga pengar försvunnit. Men avskrivningarna visar hur snabbt huset slits, och det är på riktigt. Sparandet ska matcha slitaget.
”Betyder underskottet att vi har misskött ekonomin?” Nej. Det betyder att reglerna ändrats. Om ekonomin sköts bra avgörs av resultat, sparande per kvadratmeter, kassaflöde och om underhållet är finansierat, och det redovisar vi i budgeten.
”Kan vi inte bara byta tillbaka till K2?” Nej. Bokföringsnämnden har tagit bort den möjligheten för bostadsrättsföreningar.

Checklista före stämman

Komponentindelningen och nyttjandeperioderna är fastställda av styrelsen och dokumenterade, med grunden för varje bedömning.
Budgeten visar resultat, sparande per kvadratmeter enligt K3 38.8, likviditetsöverskottet efter amorteringar och underhållsplanens behov, och de jämförs med varandra.
Förvaltningsberättelsen innehåller en konkret text om finansiering av framtida åtaganden (K3 38.12), inte en standardformulering.
Förvaltningsberättelsen anger om föreningen har en aktuell underhållsplan (K3 38.2 d).
Förklaringen till medlemmarna finns i kallelsen eller årsredovisningens inledning.
Revisorn har fått underlaget i god tid, inte i bokslutsveckan.

K3-paketet tar fram komponentindelning, avskrivningsplan, ingångsbalansräkning, anläggningsregister, upplysningstexter inklusive 38.12-texten, och förklaringen till stämman, för er förening, med FAR:s tvåstegsmetod. 1 190 kr, inom fem arbetsdagar, full återbetalning inom 30 dagar.

Se vad som gäller er förening – gratis De tio vanligaste frågorna om K3 →

Källor

Bokföringsnämnden, BFNAR 2012:1 (K3), kapitel 17, 35 och 38, särskilt punkterna 17.4, 35.18, 38.2 d och 38.12.
Bokföringsnämnden, Frågor och svar om ändringarna i K2 och K3 från 2026.
FAR m.fl., Komponentindelning i bostadsrättsförening, juni 2025.
Bostadsrätterna, Frågor och svar om övergången från K2 till K3.
Tidningen Balans, BRF går över till K3, del 2 (upplysningsplikten vid underskott), mars 2026.
HSB, Allt du behöver veta om K3, februari 2026.