Så räknar vi
Det här är modellen bakom K3-paketet: vilka regler den bygger på, vilka riktvärden den använder, hur beräkningen går till steg för steg, och vad den inte gör. Allt som är ett antagande är markerat som ett antagande, både här och i leveransen.
1. Regelverket
- Bokföringsnämndens beslut om K2 och K3 från 2026. Bostadsrättsföreningar och bostadsföreningar får inte längre tillämpa K2 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025, utan ska tillämpa K3. Källa: bfn.se, ”Ändringar i K2 och K3 från 2026”.
- K3, BFNAR 2012:1, kapitel 17 – Materiella anläggningstillgångar. En byggnad ska delas upp i betydande komponenter med väsentligt skild förbrukning, och varje komponent skrivs av separat över sin nyttjandeperiod. Nyttjandeperioden är en bedömning som föreningen gör och omprövar.
- K3, kapitel 35 – Första gången K3 tillämpas. En ingångsbalansräkning upprättas per tidpunkten för övergången (35.5–35.6). Huvudregeln är första dagen i jämförelseåret, för kalenderår den 1 januari 2025; ett mindre företag får välja att inte räkna om jämförelseåret, och då är tidpunkten den 1 januari 2026 (35.7). Byggnaden tas upp till redovisat värde och fördelas på komponenter, utan omräkning av historiska anskaffningsvärden och avskrivningar (35.18). Justeringar redovisas mot eget kapital. BFN: ingångsbalansräkningen kan arbetas fram under 2026.
- Årsredovisningslagen 1 kap. 3 § – gränsen mellan mindre och större företag: fler än 50 anställda, mer än 40 miljoner kr i balansomslutning, mer än 80 miljoner kr i nettoomsättning, där två av tre ska överskridas två år i rad.
- K3, kapitel 38 – Särskilda regler för bostadsrättsföreningar (nytt 2026). Punkt 38.2 d: upplysning om föreningen har en aktuell underhållsplan. Punkt 38.12: visar föreningen förlust ska förvaltningsberättelsen ange hur framtida åtaganden ska finansieras. Punkt 38.13: delar som medlemmarna underhåller hänförs till stommen. Punkterna 38.14–38.15: fond för yttre underhåll är bundet eget kapital och avsättningar sker inom eget kapital.
- Underhållsplan. K3 ställer inget krav på att en förening ska ha en underhållsplan, men årsredovisningen ska upplysa om föreningen har en aktuell plan eller inte. Källa: BFN:s frågor och svar.
- Uppskjuten skatt. I ingångsbalansräkningen ska eventuell uppskjuten skattefordran eller skatteskuld redovisas. För en bostadsrättsförening är beloppet oftast litet, men posten ska finnas med och motiveras.
Paragrafhänvisningar i leveransen anges per post så att revisorn kan slå upp dem.
2. Komponenter och riktvärden
Modellen använder komponentindelningen och riktvärdena i FAR:s vägledning ”Komponentindelning i bostadsrättsförening – en vägledning vid övergång från K2 till K3” (25 juni 2025), framtagen av FAR tillsammans med HSB, Riksbyggen, SBC, Nabo, Bredablickgruppen, Simpleko, Fastighetsägarna och revisionsbyråerna Kungsbron Borevision, BoRevision och LR Bostadsrättsrevision. Källa: FAR (PDF). Vägledningen är uttryckligen exempel, inte föreskrift: nyttjandeperioder ska anpassas till material, skick och planerade byten, och det är styrelsens bedömning som revisorn granskar.
| Komponent | Andel av anskaffningsvärdet (FAR, tabell 1) | Nyttjandeperiod (FAR, tabell 2) |
|---|---|---|
| Stomme och grund (inkl. delar som medlemmarna underhåller) | 60–70 % | betongstomme 120 år · trästomme på betonggrund 75 år |
| Stamledning värme | 6–8 % | 80 år |
| Stamledning vatten och avlopp | 6–8 % | 50 år |
| Fasad | 5–8 % | trä 40 · slätputs/betongelement 40 · puts med dekor 40 · murtegel 100 |
| Fönster | 3–5 % | trä 40 · trä med beklädd utsida 60 · plast 40 · aluminium 60 |
| Yttertak | 4–10 % | papp 30 · tegel 40 · plåt/skiffer 60 |
| El | 6–8 % | 50 år |
| Balkong | 3–5 % | betongplatta 50 · trä 30 · inglasning 25 |
| Ventilation | 2–3 % | självdrag 100 · från- och tilluft 20 |
| Hiss | 1–2 % | plattform-/trapphiss 20 · hydraulhiss 30 · linhiss 40 |
| Styr och övervakning | 1–2 % | 25 år |
| Mark, markanläggningar, inventarier | skiljs av före fördelningen | mark skrivs inte av |
Andelarna används när föreningen saknar uppgift om vad en komponent faktiskt kostade. Finns fakturor eller protokoll med belopp (till exempel för ett stambyte) används beloppet, och komponenten får det årets startdatum. Två regler ur vägledningen som modellen alltid följer: stommens kvarvarande nyttjandeperiod får aldrig vara kortare än någon annan komponents, och en fungerande komponent som passerat sin teoretiska livslängd får en positiv kvarvarande tid utifrån skick, inte noll. Delar av byggnaden som medlemmarna själva underhåller hänförs till stommen om de inte redovisas separat (K3 punkt 38.13). Varje andel och nyttjandeperiod i leveransen är markerad som ”uppgift från föreningen”, ”FAR-exempel” eller ”antagande”.
3. Beräkningen, steg för steg
- Utgångsläge. Byggnadens anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar och bokförda värde enligt det senaste K2-bokslutet. Mark, markanläggningar och inventarier skiljs av innan något fördelas.
- Komponentindelning (FAR steg 1). Varje komponent får sin andel av ett nybyggt hus enligt FAR:s tabell 1 (”Andel 1”), en total nyttjandeperiod enligt tabell 2 efter material, och ett startår: byggåret, eller året för en åtgärd föreningen angett (stambyte, tak, fasad, fönster, hiss, värme, balkonger, el). Åtgärder med känt belopp blir egna komponenter med eget anskaffningsvärde och hålls utanför fördelningen; det är en bedömning som markeras.
- Kvarvarande nyttjandeperiod. Varje komponent får en nyttjandeperiod (FAR-exempel eller föreningens bedömning) och ett startår. Kvarvarande tid räknas från övergångstidpunkten. Komponenter som passerat sin teoretiska livslängd men fungerar får en positiv kvarvarande tid utifrån skick och planerat byte, markerad som bedömning. Stommens kvarvarande tid sätts aldrig kortare än någon annan komponents. Det är dessa bedömningar som styr hur avskrivningarna landar, och de ska kunna motiveras för revisorn.
- Teoretiskt restvärde och Andel 2 (FAR steg 1, forts.). Andel 1 gånger byggnadens anskaffningsvärde ger ett teoretiskt fördelat anskaffningsvärde per komponent. Multiplicerat med kvarvarande delat med total nyttjandeperiod ger det komponentens teoretiska restvärde: det värde komponenten skulle ha haft om komponentavskrivning tillämpats från början. Komponentens andel av summan av alla teoretiska restvärden är ”Andel 2”. En komponent som passerat sin livslängd får därmed en liten andel av värdet, hur stor den än är i ett nytt hus.
- Fördelning av anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar (FAR steg 2). Enligt K3 punkt 35.18 räknas inte historiska avskrivningar om. Byggnadens anskaffningsvärde och ackumulerade avskrivningar fördelas på komponenterna med Andel 2, så att det redovisade värdet blir oförändrat och anläggningsregistret stämmer mot bokslutet. Varje komponents redovisade värde skrivs sedan av över dess kvarvarande nyttjandeperiod. Ingen justering mot eget kapital uppstår av själva fördelningen.
- Ingångsbalansräkning. Balansräkningen per övergångstidpunkten: byggnaden komponentindelad till oförändrat totalt värde, mark separat, uppskjuten skatt redovisad (oftast liten), fond för yttre underhåll som bundet eget kapital. Räknar föreningen om jämförelseåret (huvudregeln) kan 2025 års åtgärder som utgör nya komponenter aktiveras; väljer föreningen den enklare vägen görs ingen sådan omräkning. Leveransen innehåller en bryggning som visar varje post från K2-bokslutet till ingångsbalansräkningen.
- Avskrivningsplan framåt. Årlig avskrivning per komponent under kvarvarande nyttjandeperiod, som Excel med formler så att förvaltare eller revisor kan ändra ett antagande och se effekten.
- Anläggningsregister och upplysningar. Registret listar varje komponent med de uppgifter BFN:s bokföringsvägledning kräver: identifikation, anskaffningsvärde och datum, restvärde, avskrivningsmetod, nyttjandeperiod, ackumulerade avskrivningar. Upplysningstexterna täcker första gången K3 tillämpas (35.31), avskrivningsprinciperna (17.23), underhållsplanen (38.2 d) och, om resultatet är negativt, en konkret text om hur framtida åtaganden finansieras (38.12), skriven för er förening, inte en standardformulering.
- Förklaringen till stämman. En sida som förklarar varför resultatet ändras utan att kassan gör det, och hur avgiften bedöms: utifrån resultat, sparande per kvadratmeter enligt K3 punkt 38.8, kassaflöde, amorteringar, finansiering och kommande underhåll. Underlaget avgör inte om avgiften ska höjas.
4. Vad modellen inte gör
- Den värderar inte byggnaden och bedömer inte dess tekniska skick. Där riktvärdet säger att en komponent är förbrukad men den fungerar, är det styrelsens bedömning som gäller.
- Den är inte revision och inte skatterådgivning. Revisorn avgör om bedömningarna håller.
- Den tar inte fram en underhållsplan. Komponentindelningen är ett bra underlag för en sådan, och en 50-årig underhållsplan planeras som tillval.
- Den hanterar inte ombyggnader som saknar belopp annat än som riktvärden, tydligt markerade.
- Den räknar nyttjandeperioder och kvarvarande tid i hela år från startår till övergångsåret, inte i månader. Avvikelsen är liten i förhållande till bedömningarna av kvarvarande tid, och den är dokumenterad i leveransen.
- Den omfattar byggnad, mark och de balansposter föreningen lämnar. Övriga skillnader som kapitel 35 kan medföra (finansiella instrument, leasing, uppskrivningar, avsättningar, uppskjuten skatt på lokaler, fel i tidigare år) tas upp i en kontrollista, inte i beräkningen. Ingångsbalansräkningen är därför ett förslag baserat på lämnade uppgifter.
5. Granskning och rättelser
- Varje leverans kontrolleras manuellt mot FAR:s exempel innan den skickas: kontrollcellerna i arbetsboken (totaler, Andel 2 = 100 %, stommens tid, balans) ska visa OK, och PDF och Excel jämförs.
- Beräkningsmodellen återskapar FAR:s publicerade exempel 1 (byggnad 4 år) och exempel 2 (byggnad 44 år) med samma indata: Andel 2, anskaffningsvärden och årlig avskrivning per komponent stämmer med vägledningens tabeller inom avrundning. Testet körs vid varje ändring av modellen.
- Hittar er revisor eller förvaltare något som behöver ändras, rättar vi kostnadsfritt inom 30 dagar från leverans.
- Full återbetalning inom 30 dagar om ni inte är nöjda, utan krav på motivering.
Öppet om läget: modellen bygger på Bokföringsnämndens allmänna råd och FAR:s vägledning, och den har ännu inte granskats av en extern auktoriserad redovisningskonsult eller revisor. När en sådan granskning är gjord anges det här: vem som granskat, datum, vilken version och vad granskningen omfattat. Tills dess är underlaget ett förslag som föreningens revisor granskar.
6. Modellversion och ändringslogg
- 2026-09-05, version 2. Fördelningen följer nu FAR:s tvåstegsmetod (Andel 1 → teoretiskt restvärde → Andel 2). Version 1 fördelade det redovisade värdet direkt med tabell 1, vilket gav för hög avskrivning för äldre hus: för exemplet Brf Exempel 691 tkr i stället för 530 tkr per år. Kalkylatorn och quizens uppskattning visar nu ett spann (5–20 års kvarvarande tid för passerade komponenter) i stället för ett enda tal. Sparande per kvadratmeter beskrivs enligt K3 punkt 38.8; fond för yttre underhåll anges som bundet eget kapital, inte finansieringskälla; jämförbarhetsupplysning enligt ÅRL 3 kap. 5 § tillagd i not 1. Ändringarna gjordes efter en extern genomgång av sajten och exempelleveransen.
- 2026-09-05, version 1. Första exempelleveransen publicerad.
7. Frågor
Skriv till support@k3brf.se. Svar normalt inom en arbetsdag.